IMPOSTO DE RENDA – GASTO COM ESCRITURA PÚBLICA

IMPOSTO DE RENDA – GASTO COM ESCRITURA PÚBLICA

Todos os proprietários de imóveis levam um susto na hora de vender seu imóvel ao descobrir que tem que recolher imposto sobre lucro imobiliário no percentual de 15% sobre o lucro que teve com a venda.

Com o susto dos altos valores do imposto a ser recolhido, é normal que o proprietário procure inserir tudo que pode para aumentar o valor de aquisição e assim diminuir o lucro obtido. Temos então que alguns gastos com a compra do imóvel podem ajudar a pagar um imposto menor. A Receita somente em algumas situações permite a atualização do valor de aquisição.

São eles:

1) comissão imobiliária:

Quando o comprador contrata o corretor de imóveis (imobiliária) e é o responsável pelo pagamento da comissão ele pode somar esta comissão paga ao preço de aquisição do imóvel. È obrigatório nome e CPF do corretor ou CNPJ da imobiliária e o recibo de pagamento para fins de confirmação dos valores declarados

2) ITBI

Imposto municipal de transmissão de bens e direito pago pelo comprador que também pode ser somado ao preço de compra. A guia deve ser guardada para em

3) Escritura Pública ( ou particular em casos de financiamento) e Registro desta.

Toda a despesa que o comprador tiver com a elaboração da escritura e com o registro desta na matricula imobiliária deve solicitar aos cartórios as notas fiscais de serviço e recibos que comprovem os gastos. O total dos gastos deve ser acrescido ao valor de compra

Aqui encontramos a maior preocupação do contribuinte, pois as opiniões na internet divergem se pode ou não incluir no valor de compra estas despesas. A resposta correta é SIM estas despesas podem ser incluídas no preço de compra apesar de muitos contabilistas dizerem que não. Vamos aos fatos.

Instrução Normativa SRF nº 84 de 2001

Art.17. Podem integrar o custo de aquisição, quando comprovados com documentação hábil e idônea e discriminados na Declaração de Ajuste Anual, no caso de:

 I- bens imóveis:

a) os dispêndios com a construção, ampliação e reforma, desde que os projetos tenham sido aprovados pelos órgãos municipais competentes, e com pequenas obras, tais como pintura, reparos em azulejos, encanamentos, pisos, paredes;

b) os dispêndios com a demolição de prédio construído no terreno, desde que seja condição para se efetivar a alienação;

c) as despesas de corretagem referentes à aquisição do imóvel vendido, desde que tenha suportado o ônus;

d) os dispêndios pagos pelo proprietário do imóvel com a realização de obras públicas, tais como colocação de meio-fio, sarjetas, pavimentação de vias, instalação de redes de esgoto e de eletricidade que tenham beneficiado o imóvel;

e) o valor do imposto de transmissão pago pelo alienante na aquisição do imóvel;

f) o valor da contribuição de melhoria;

g) os juros e demais acréscimos pagos para a aquisição do imóvel; (grifo meu)

h) o valor do laudêmio pago, etc.;” 

A alínea “g” determina de forma não clara mas, subentendida, a autorização para que os custos de escritura sejam acrescido ao valor de compra, afinal de contas se juros podem ser acrescidos porque não os valores de escritura!!!!

Quando a legislação não é clara o ideal é buscar mais informações e a Receita atende o contribuinte para sanar todas as suas dúvidas. Abaixo disponibilizo um link de consulta neste ano de 2014, gentilmente enviado por uma amigo, sobre o assunto onde, o parecer final da Receita Federal confirma que os custos podem ser acrescidos ao valor de compra pondo um ponto final a esta dúvida.

http://www.receita.fazenda.gov.br/publico/Legislacao/SolucoesConsultaCosit/2014/SCCosit602014.pdf

Um exemplo:

Apartamento com garagem comprado por 400 mil reais á vista.

Gasto com ITBI: 12 mil reais pagos

Gastos com escritura e registro: 8 mil reais

Gasto com pagamento comissão imobiliária (corretor contratado pelo comprador) 16 mil reais;

Temos que:

400 000,00 + 12.000,00+ 8.000,00+ 16.0000,00 = R$ 436.000,00 – novo preço de compra do imóvel

Importante

Esta atualização somente é válida para o comprador que tiver guardado todos os documentos, recibos e Notas Fiscais referentes aos custos que teve na aquisição.

Quando for vencer o imóvel estes documentos permanecerão guardados por mais 5 anos após a venda para fins de comprovação pela Receita caso seja necessário.

Os valores devem ser informados na declaração de renda do comprador em separado para no ano seguinte serem somados e formar o novo preço de aquisição.

Imóvel financiado o preço de aquisição é a soma de todos os valores efetivamente  pagos(parcelas) até a data da venda e não o preço que constar na escritura pública.

Obs: consulte seu contabilista de confiança assim que efetivar a compra, pois toda a operação deve ser feita na declaração de renda do ano seguinte ao da compra e venda.

MANUTENÇÃO EM IMÓVEIS LOCADOS – PARTE 01

MANUTENÇÃO EM IMÓVEIS LOCADOS – PARTE 01

Inicio do contrato e vistoria

Uma das principais discussões entre locador e locatário e que sempre acaba na justiça e buscando reparação, é a entrega do imóvel ao locador, no final do contrato, no mesmo estado em que foi recebido pelo locatário, salvo deteriorações provenientes do desgaste pelo uso.

A discussão normalmente ocorre porque o locatário alega que determinado problema já existia mas não constava na vistoria inicial e o locador por sua vez  alega que  se não constava na vistoria o problema foi causado pelo locatário. Nota-se a real importância da vistoria inicial e contra vistoria feita pelo locatário ao receber as chaves.

Muitos locatários recebem as chaves e não fazem a contestação da vistoria que recebeu do locador e esta contestação é muito importante porque vai informar o que consta e o que não foi verificado no imóvel e possíveis defeitos que o locador “esqueceu” de fazer constar e que o inquilino deve corrigir informando.

Na prática, o locador recebe a contestação de vistoria e retorna para verificar o problema, mas quando temos a locação através da imobiliária é muito raro que a mesma envie novamente o vistoriador para confirmar as informações e correções do locatário. Nesta situação o locatário cumpriu com sua obrigação e no final do contrato nada poderá lhe ser exigido se foi informado “por escrito”.

Sendo assim não deixe para depois o que deve ser feito imediatamente, recebeu as chaves, antes mesmo da mudança faça a vistoria e após ligada a luz e estar residindo no imóvel qualquer problema com elétrica e hidráulica comunique por escrito imediatamente pois trata-se de problema oculto que somente com o uso se manifesta. Esperar 3 a 4 meses para relatar um problema vai causar um problema maior.

O imóvel locado e sua existência

Quanto mais antigo o imóvel maior o cuidado com a sua manutenção e a Lei do inquilinato em seu artigo 23 determina ser obrigação do locatário a manutenção do imóvel locado.

Temos dois tipos de imóvel locado, os antigos e os novos. Quanto mais novo o imóvel menor sua manutenção, porém maior cuidado o locatário deve ter com o mesmo. Imóveis novos em geral são de padrão mais alto, locados a uma classe de maior poder aquisitivo que quando encerra o contrato indeniza o locador sem maiores problemas e durante a locação mantém o mesmo em perfeitas condições.

Imóveis antigos e bem conservados em geral são locados por uma classe que gasta boa parte de seus rendimentos com os encargos da locação não sobrando muito para a manutenção. Esses locatários optam por deixar para resolver tudo quando o contrato terminar e são as maiores vitimas da vistoria final que tornará a reforma de entrega bem acima dos gastos previstos. São bons locatários que somente discutem a reforma de entrega devido aos custos. Em geral costumam cuidar do imóvel, mas não com o mesmo zelo como se fosse seu.

Temos também imóveis muito antigos e nada conservados que são locados rapidamente por terem o seu aluguel muito abaixo do preço de mercado. No geral, são cheio de problemas, trazem dor de cabeça para o locatário, seu locador não dispõe de recursos para mantê-lo em perfeita ordem e acaba sempre em muita briga e discussão. O locatário costuma ser pessoa de poucos recursos, loca direto com o proprietário que na pratica ignora a existência da lei, infringindo-a constantemente. O locador não aceita que o seu imóvel esteja caindo aos pedaços e o inquilino por conta do baixo valor e precisar ter onde morar faz de conta que não vê. Na hora da devolução do imóvel todos querem seus direitos. Fuja deste tipo de imóvel.

Manutenção e conserto – equipamentos e infiltrações

Manter o imóvel é obrigação do locatário e assim tudo que for estragado por ele deve por ele ser consertado e não havendo conserto deve ser substituído por outro igual ou semelhante, de valor aproximado ao que estragou. Assim, se você tem um ventilador de teto Martau e queima este ventilador não vai querer comprar um de marca inferior. Também não vai exigir o locador, que seja um ventilador novo. O locatário deverá buscar um usado em bom estado de conservação de mesma marca e/ou mesmo padrão.

Quando o aparelho não tem conserto por ter sua vida útil esgotada o locador não pode exigir a substituição visto que se encontrava no imóvel um objeto que já não deveria mais estar em uso.

Ao locador cabe todo o conserto que implicar em instalação que valorize seu imóvel ou implique em alto custo. Nesta situação todo o problema deve ser resolvido pelo locador e seu custo pago somente por este não sendo aceito que se divida com o locatário a despesa, salvo acordo em contrario por escrito. Um exemplo é vazamento proveniente de cano dentro da parede. O conserto é do locador que deve abrir a parede e trocar o encanamento. Alguns acreditam que podem cobrar a parte externa do locatário, isso é, o locador faz a parte interna e quer que o locatário pague o registro novo e a cerâmica bem como a pintura. Não pode. Todo o conserto é do locador. Se o imóvel foi locado com fogão e este vier a não mais funcionar, o locador deverá substituí-lo por outro de mesmo tipo e valor afinal, o locatário locou o imóvel porque não tinha fogão e o valor do aluguel inclui a facilidade e benfeitoria.

Não esquecendo de dizer que o locatário tem por obrigação comunicar ao locador qualquer problema no imóvel por escrito ,imediatamente, sob pena de arcar com os custos e prejuízos que a falta da comunicação causar.

Uma questão muito comum: o apartamento do andar superior tem vazamento no banheiro provocando infiltração no teto do banheiro do imóvel locado. O locatário deve comunicar o locador imediatamente e o síndico do condomínio pois implica em gastos a mais com água.

Comunicado o locador, este resolverá o problema junto ao proprietário do imóvel que deverá providenciar o conserto no imóvel dele e também repor as condições do teto e pintura do imóvel locado que sofreu a avaria.

Quando o locatário não comunica o locador, arca com os custos que por ventura o proprietário do imóvel que causou o dano não quiser pagar e com ele terá que se entender porque há casos em que o proprietário somente descobre que seu imóvel tem vazamento quando o vizinho percebe a infiltração.

Quando o dano existe e não foi tomado providências pelo locador o locatário esta isento de qualquer responsabilidade e se esta deixando o imóvel e tem que entregar pintado arca apenas com a pintura(se recebeu com pintura nova) não com reboco e qualquer outro dano que o vazamento causou.

Manutenção – cupim e piso

Imóveis antigos tem este tipo de problema com cupim e de difícil solução. Em geral o locatário também tem móveis com cupim e vai fazendo a manutenção. Quando o problema atinge proporções maiores o locador deve ser comunicado para que depois o inquilino não seja responsabilizado por não ter cuidado do imóvel.

Quanto ao piso, taco solto deve ser colado, pés de móveis devem ter feltro para não riscar o chão e chão não é lugar de colocar copo. Uma mancha de copo é visível e não há uma desculpa a dar ao locador, descuido total e sujeito a indenização.

Manutenção geral

Anualmente faça a sua vistoria no imóvel e verifique o que tem que ser refeito. O azulejo que caiu e deve ser colocado outro, um vidro que trincou e tem que ser trocado, maçanetas que estragaram, janela que emperrou, fita da veneziana que desfiou e precisa ser trocada, torneira pingando que deve ser substituída, mancha de ferrugem na cerâmica. Enfim! Use o inicio de cada ano para dar uma geral no imóvel e não deixar que tudo se acumule e na entrega do mesmo o que era 100 vire 1000.

Na hora da entrega do imóvel o locatário esta envolvido com o novo imóvel e o locador quer o seu imóvel liberado rapidamente. Quanto menor for o problema mais fácil será a solução e menor o custo para a entrega. Locatário descuidado acaba pagando em dobro.